Prolongation

Wenn von einer Prolongation gesprochen wird, dann handelt es sich um die Verlängerung eines bestehenden Darlehens. Sie kann auch als Anschlussfinanzierung gesehen werden. Über ein Forward-Darlehen besteht die Möglichkeit, die Prolongation schon einen bestimmten Zeitraum vor Ablauf des aktuellen Darlehens abzuschließen und sich so besonders günstige Zinsen zu sichern. Die Verlängerung ist bis zu 36 Monate vor Ablauf des Vertrages möglich. In erster Linie wird der Begriff in der Baufinanzierung verwendet.

Das Prolongationsangebot als Basis für die Verhandlungen

Die Umschuldung oder auch Anschlussfinanzierung bei einem Immobilienkredit erfolgt dann, wenn die Zinsbindung abläuft. Bei einer Kreditvereinbarung für eine Immobilie wird eine Zinsbindungsfrist festgelegt. Günstige Bauzinsen oder Zinsen für die Immobilienfinanzierung kann sich der Darlehensnehmer in der Regel für einen Zeitraum von zehn Jahren sichern. Anschließend läuft die Sollzinsbindung aus.

Damit die Restschuld möglichst nicht wieder steigt, sollte sich schon frühzeitig um die Anschlussfinanzierung gekümmert werden. Es ist empfehlenswert, sich nicht nur ein Prolongationsangebot der Bank für den aktuellen Hauskredit einzuholen. Es sollten sich auch Angebote für die Anschlussfinanzierung von anderen Banken eingeholt werden. Teilweise kann es sein, dass der Zinssatz bei einer Bank, über die eine Erstfinanzierung erfolgt, sogar günstiger ist.

Durch den Vergleich der Angebote ist schnell erkennbar, ob sich die Prolongation bei der bestehenden Bank lohnt. Bei einer Zinsersparnis über einen anderen Anbieter sollten sich Kreditnehmer darüber informieren, ob das geringere Zinsniveau auch dann noch lohnenswert ist, wenn erneut Grundbuchkosten für die Grundbucheintragung erfolgen müssen.

Wichtig: Die aktuelle Bank macht normalerweise nur dann ein gutes Zinsangebot, wenn der Kreditnehmer weitere Angebote vorlegen kann. Daran orientiert sich der Kreditgeber.

Warum führen viele Immobilienbesitzer eine Prolongation durch?

Interessant ist der Aspekt, dass die Prolongation, also eine beim alten Vertrag direkt durchgeführt Verlängerung, besonders häufig durchgeführt wird. Die Zinsfestschreibung bei einem scheinbar günstigen Zinssatz lockt. Zudem muss die Grundschuld nicht durch eine andere Bank eingetragen werden. Das spart noch einmal Kosten. Bei der Hausfinanzierung kommt es jedoch oft schon auf sehr geringe Beträge an. Auch dann, wenn sich die Zinskosten nur um wenige Prozentpunkte unterscheiden, macht das bei einem hohen Baukredit hohe Kosten aus.

Einsparungen für die Sondertilgung nutzen

Wenn mit der Prolongation eine Einsparung bei der Monatsrate erwirkt werden kann, dann ist es empfehlenswert, diese für die Sondertilgung zu nutzen. Für die Wiederanlage der Summen gibt es unterschiedliche Finanzprodukte mit verschiedenen Risiken. Termingeschäfte können ein sehr hohes Niveau der Zinsen haben, sind aber auch mit einem hohen Risiko behaftet. Eine Einlagensicherung sollte generell immer gegeben sein.

Je nach Kreditvertrag beim Annuitätendarlehen ist es empfehlenswert zu schauen, ob kostenfreie Sonderzahlungen möglich sind. Wer die Option hat, das prolongierte Darlehen auch vorzeitig abzulösen, der sollte schauen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobiliendarlehen anfällt. Dies ist recht häufig der Fall, da ein Baudarlehen für die Bank ein Kreditgeschäft mit sehr hohen Beträgen ist. Möchte dann ein Kreditnehmer früher aus dem Darlehensvertrag entlassen werden, gehen der Bank Zinskosten verloren.

Hinweise zu den Zinskonditionen

Wer eine Immobilienfinanzierung hat, der ist immer daran interessiert, einen Überblick über die Zinsentwicklung zu bekommen. Dies gilt vor allem in Hinblick auf die Weiterfinanzierung. Egal, ob es sich um eine Anschlussfinanzierung oder um eine Prolongation handelt – je geringer die Hypothekenzinsen oder Kreditzinsen, umso höher ist auch die Einsparung bei der Weiterfinanzierung. Mit einem Bausparvertrag können normalerweise sehr gute Zinsen vereinbart werden. Dieser kommt in den meisten Fällen jedoch bei der Erstfinanzierung zum Einsatz.

Über einen Zinsrechner und einen Tilgungsrechner kann geschaut werden, welche Konditionen für die verbliebene Darlehenssumme wirklich optimal sind. In einem Gespräch mit dem Bankberater oder dem Darlehensgeber können die Ergebnisse aus dem Rechner als Grundlage genutzt werden. Eine Beispielrechnung ist dabei durchaus hilfreich.

Wie hoch der Verhandlungsspielraum ist, hängt auch davon ab, wo sich der aktuelle Marktzins befindet. In einem Zinsvergleich kann zudem geschaut werden, wie die Angebote bei anderen Anbietern aussehen. Unterbreitet die Bank dann ein Angebot für die Prolongation, sollten sich Darlehensnehmer auch über die Nachteile bewusst sein.

Diese Nachteile können auftreten

Eine Umschuldung soll grundsätzlich immer bessere Konditionen mitbringen, als es bei der ersten Finanzierungsrunde der Fall war. Wenn Nutzer einen Darlehensbetrag prolongieren, ist dies allerdings oft nicht so. Die Sorge vor Wechselkosten und Notarkosten sowie die Bequemlichkeit sind Faktoren, die dafür sorgen, dass Schuldner gar nicht erst nach einem Zinsvorteil schauen oder einen Kreditrechner bemühen, um ihren Vorteil bei einem Wechsel berechnen zu können.

Wird ihnen dann ein Angebot nach den marktüblichen Zinsen angeboten, wird weiter bei den alten Bankpartnern zurückgezahlt, obwohl das Darlehen bei einer Umschuldung schneller getilgt wäre.

Bei einer Prolongation müssen jedoch die alten Vertragsbedingungen übernommen werden. Das kann sich auch auf das vereinbarte Sonderkündigungsrecht oder andere Konditionen auswirken, die bei einem neuen Vertrag möglicherweise besser wären.

Das sind die Vorteile einer Prolongation

Natürlich profitieren Darlehensnehmer davon, dass sie lediglich einen Brief schreiben müssen und schon der Vertrag verlängert wird. Es ist nicht notwendig, erst lange mit dem Budgetrechner zu arbeiten, nach Unterlagen zu suchen und diese zusammenzustellen oder auch Wechselgebühren zu tragen.

Die Prolongation wird spätestens drei Monate, bevor der Kredit ausläuft, von der Bank angeboten. Es kann auch sein, dass die Bank eine Fortsetzung des Darlehens gar nicht zur Verfügung stellt. Wer gerne vorher mehr dazu erfahren möchte, der kann sich an seinen Ansprechpartner wenden.

Prolongation – Zeit für den Vergleich nehmen

Grundsätzlich kann eine Prolongation vor allem dann sinnvoll sein, wenn der Schuldner mit seiner Bank zufrieden ist und auch die Konditionen gut für sich nutzen kann. Einige Banken machen durchaus faire Angebote für die weitere Finanzierung. Dennoch gilt als Hinweis, dass es sinnvoll ist, sich Zeit zu nehmen und die einzelnen Angebote zu vergleichen. Der Kreditnehmer befindet sich immer in einer besseren Lage, wenn er auf andere Angebote verweisen und somit in die Verhandlungen mit der Bank gehen kann.

Über einen Budgetrechner lässt sich zudem schauen, ob möglicherweise noch höhere Monatsraten getilgt werden können. Dies wirkt sich positiv auf die Laufzeiten aus und reduziert in dem Zusammenhang auch die Kosten für Zinsen. Die Anschlussfinanzierung bei einem Immobiliendarlehen bezieht sich häufig noch immer auf hohe Summen. Umso wichtiger ist es, hier auf die Suche nach einem zinsgünstigen Angebot zu gehen und auch einen Wechsel der Bank durchzuführen, wenn dies lohnenswert ist.