Immobilienkredit: Wie funktioniert er?

Das Eigenheim ist für viele Menschen ein Wunsch bzw. ein Ziel, welches im Leben eine besonders große Rolle spielt. Kein Wunder, denn oftmals ist es so, dass man sich erst dann richtig angekommen fühlt, wenn man die eigenen vier Wände besitzt. Der Kauf einer Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, ist jedoch mit hohen Kosten verbunden. Kosten, welche nur selten in bar getätigt werden können. Ein Immobilienkredit wird für die Finanzierung von Wohneigentum bzw. für dessen Sanierungsmaßnahmen genutzt, wobei dieses Darlehen auch im Grundbuch eingetragen wird. Doch wie funktioniert der Immobilienkredit und was sollten Kreditnehmer bei einem solchen Ratenkredit unbedingt beachten?

Die Formen der Immobilienkredite

Es gibt zwei Formen des Immobilienkredits, die sich in einigen Punkten unterscheiden.

• Der private Immobilienkredit
• Der gewerbliche Immobilienkredit

Wenn es sich um ein privates Immobiliendarlehen handelt, wird geschaut, ob Sie als Kreditnehmer die Immobilie privat nutzen oder diese vermieten wollen. Finanziert werden Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser.

Das gewerbliche Immobiliendarlehen richtet sich nun an die Gewerbetreibenden bzw. Unternehmen. Bei dieser Kreditart wird die erworbene Immobilie entweder gewerblich, zum Teil des Betriebsvermögens oder aber wohnwirtschaftlich genutzt.

Wenn es um das Zurückzahlen der Kreditsumme geht, sind beide Varianten gleich. Der Immobilienkredit wird in festen Monatsraten getilgt. Die Monatsraten beinhalten dabei sowohl die Darlehenssumme als auch den Effektivzins, der nun alle Kreditkosten enthält.

Wo bekommt man einen Immobilienkredit?

Mittlerweile gibt es zahlreiche Anbieter, bei denen Sie einen solchen Ratenkredit beantragen können. Neben den ortsansässigen Banken gibt es auch Direktbanken oder aber Bausparkassen sowie Versicherungen, die ebenso das Immobiliendarlehen anbieten. Bei vielen Banken ist es sogar möglich, im Vorfeld eine Darlehenssumme samt Effektivzins und Finanzierungsplan aufzustellen, bevor man selbst überhaupt ein Objekt gefunden hat. Hat aber den Vorteil, dass man sein Budget zum Immobilienkauf genauer kennt.

Immobilienkredit – welche Unterlagen benötige ich?

Wenn Sie einen Kreditantrag bei einer Bank stellen, müssen Sie unterschiedliche Unterlagen vorlegen, welche Banken als Informationen benötigen. Dabei handelt es sich trotz verschiedener Anbieter weitestgehend um die gleichen Unterlagen.

In der Regel brauchen Sie folgende Unterlagen:

• Den Personalaufweis im Original sowie eine Kopie
• Gehaltsabrechnungen von den letzten Monaten
• Einen Nachweis über das monatliche Nettoeinkommen der Familie
• Der Nachweis über ein eventuell vorhandenes Eigenkapital
• Der Kaufpreis der Immobilie, falls es schon ein bestimmtes Objekt gibt. Hierzu gehören auch die Baunebenkosten
• Kontoauszüge der letzten drei Monate
• Ein eventueller Bauantrag bzw. die Baugenehmigung, falls Sie neu bauen möchten
• Wenn Sie bauen möchten, wird der Bebauungsplan benötigt
• Der Flurplan bzw. der Lageplan der Wohnung oder des Hauses
• Eine detaillierte Wohnraumberechnung
• Alle vorhandenen Daten zu einem eventuellen Objekt
• Der Nachweis über einen festen Arbeitsplatz

Vor allem die Unterlagen zu dem monatlichen Einkommen sind für eine Bank wichtig. Durch diese kann die Bank das Risiko berechnen und wissen, wie hoch die Kreditraten im Monat angesetzt werden können. Anhand des Einkommens wird also auch der mögliche Darlehensbetrag berechnet. Des Weiteren wird auch die SCHUFA von der Bank geprüft. Wenn Sie negative SCHUFA Einträge haben bzw. einen negativen SCHUFA Score, wird Ihnen von der Bank in der Regel kein solch hoher Ratenkredit genehmigt

Hinzu kommt, dass ein gewisses Eigenkapital den Kreditantrag begünstigt. Dabei handelt es sich nicht nur um Bargeld, sondern ebenso um Versicherungen oder aber den Bausparvertrag.

Wie beantrage ich einen Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit muss schriftlich beantragt werden. Dabei werden alle personenbezogenen Daten angegeben. Dazu gehören auch die Angaben der Einkünfte, des Eigenkapitals sowie die benötigte Kreditsumme. Mit Hilfe dieser Daten wird nun eine erste Prüfung von der Bank veranlasst.

Wenn Sie den Kreditantrag bei einer ortsansässigen Bank beantragen, sollten Sie zum ersten Termin auf jeden Fall schon mal alle Unterlagen mitbringen. Das macht nicht nur bei den Bankangestellten einen besonders guten Eindruck, sondern beschleunigt das Verfahren zusätzlich.

Handelt es sich allerdings um einen Onlinekredit, also um den Kreditantrag bei einer Onlinebank, so werden alle Daten in ein Onlineformular eingegeben oder alles per Mail verschickt. Schriftliche Belege können Sie dabei auf Anforderung nachreichen und entweder ebenso per Mail oder per Post schicken.

Kreditlaufzeit – was ist zu beachten?

Bei dem Immobilienkredit wird meistens eine besonders hohe Darlehenssumme von dem Kreditnehmer aufgenommen. Diese Darlehenssumme lässt sich also auch in der Regel nicht von heute auf morgen zurückzahlen. Wer bereits Eigenkapital mitbringt, kann die Laufzeit natürlich verringern und oftmals fallen auch die Bauzinsen niedriger aus. Empfehlenswert ist ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent. Je mehr, desto besser. Zwar gibt es auch die 100-Prozent-Finanzierung bzw. Vollfinanzierung, diese ist jedoch mit teuren Konditionen verbunden, da diese natürlich auch mit einer höheren Laufzeit und höheren Kreditzinsen einhergehen.

Egal, um welchen Ratenkredit bzw. Kreditart es sich handelt. Je niedriger die Kreditlaufzeit, desto weniger Kreditzinsen müssen Sie bezahlen. Das ist ach bei Bauzinsen der Fall. As klingt auf den ersten Blick auf jeden Fall sehr gut, allerdings nicht für jeden Kreditnehmer. Durch die höhere monatliche Tilgungsrate ist auch die finanzielle Belastung deutlich höher. Wer sich hier finanziell verschätzt, kann schnell in Rückstand kommen und die Monatsraten für das Traumhaus nicht mehr begleichen. In einem solchen Fall lohnt es sich meistens, lieber die längeren Laufzeiten in Anspruch zu nehmen. Wenn man hier nicht richtig kalkuliert, gibt es oft kein Weg zurück und auch die Umschuldung ist bei einem Immobilienkredit in der Regel nicht so einfach möglich.

Immobilienkredite werden zudem auch immer über mehrere Jahre abgeschlossen. Hier besteht zudem auch eine sogenannte Zinsbindungsfrist, welche dringend einzuhalten ist. Das Hypothekendarlehen kann also nicht so einfach im Vorfeld getilgt werden. Das Tilgen der kompletten Restsumme wäre in diesem Fall mit Kosten in Form von einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Sondertilgungen sollten hingegen im Kreditvertrag vereinbart werden.

• Vollfinanzierungen sind teurer
• 20 – 30 Prozent Eigenkapital empfehlenswert
• Sondertilgungen vertraglich festlegen
• Eigenleistungen einbringen und festlegen
• Zinsbindungen über mindestens 10 Jahre sind normal

Das vorzeitige Ablösen des Immobilienkredits – lohnt sich das?

Vergleicht man die Baukredite von heute mit denen von früher, so wird schnell klar, dass die Zinsen wesentlich niedriger sind und schon ein paar Prozentpunkte betragen können. Kredite sind heute also unterm Strich günstiger. Wer nun denkt, die Restschuld durch eine Umschuldung zu verlagern, muss jedoch aufpassen. Es sollte nur dann überlegt werden, wenn der Beleihungswert noch so hoch ist, dass Sie noch weitere sechs Jahre brauchen, bis die Restschuld zurückgezahlt ist.

Auch dann, wenn Sie unerwartet zu Geld kommen, wie zum Beispiel durch eine Erbschaft. Ist es nur unter Umständen sinnvoll, den Kredit komplett abzulösen. Sie sollten immer die fälligen Kosten kalkulieren und schauen, ob es sich wirklich lohnt. Natürlich wird der Grundbucheintrag gelöscht und die monatlichen Raten fallen weg, jedoch gibt es zum Beispiel die bereits genannte Vorfälligkeitsentschädigung, welche ein solches Vorhaben teuer macht.

Wenn der Kostenaufwand für eine Ablösung zu hoch ist, gibt es bestimmt trotzdem unterschiedliche Möglichkeiten, um das Geld gewinnbringend anzulegen. Des Weiteren auch der Darlehensgeber ein Wörtchen mitzureden. Nicht bei allen Banken ist es möglich, die restliche Schuld in einem abzubezahlen und somit den Kredit komplett zuzahlen. Jede Bank hat hier unterschiedliche Bedingungen für den Kreditnehmer. Es gibt also auch Institute, welche eine vorzeitige Beendigung vom Kreditvertrag komplett ausschließen. Sollte Ihnen dieser Schritt jedoch wichtig sein, weil Sie zum Beispiel mit einem hohen Geldeingang in den nächsten Jahren rechnen, sollten Sie das unbedingt beim Kreditantrag sowie den Verhandlungen mit dem Kreditvermittler mit einbringen.

Immobilienkredit vergleichen – es lohnt sich

Die Vielfalt der Angebote im Bereich der Immobilienkredite kann sich sehen lassen. Das führt allerdings zu dem Problem, dass es nicht immer einfach ist, sich einen Überblick zu verschaffen. Es ist wichtig, dass Sie alle Kreditkonditionen der unterschiedlichen Anbieter miteinander vergleichen, da diese zum Teil sehr unterschiedlich sind. Denken Sie immer daran, dass es hier um Ihr Geld geht. Ein kleiner Kreditvergleich kann also hohe Auswirkungen mit sich bringen.

Wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben und wissen, wie hoch der benötigte Kreditbetrag samt der Kaufnebenkosten sein muss, sollten Sie unterschiedliche Angebote einholen. Unverbindliche Angebote kosten bei den meisten Banken auch kein Geld.

Zusätzlich ist es bei zahlreichen Banken mittlerweile problemlos möglich, den Kreditantrag online zustellen. Das geht nicht nur sehr schnell, sondern ist zudem auch einfach gehalten. Dabei entfällt sowohl die Fahrt zur Bank als auch ein eventuell langes Gespräch mit dem Kreditvermittler. Hierbei sollten Sie aber niemals den Effekt unterschätzen, welcher wegfällt, wenn Sie dem Bankangestellten direkt gegenübersitzen. Achten Sie aber unbedingt darauf, eine unverbindliche Anfrage zu stellen, welche mit keinem SCHUFA Eintrag verbunden ist. Das kann dazu führen, dass Ihre Bonität sinkt.

Zusätzlich gibt es auch im Internet die Möglichkeit, sich durch einen Kreditvergleich einen ersten Überblick zu verschaffen. Dabei sollten Sie nicht nur den Kreditbetrag für den Baukredit wissen, sondern ebenso den möglichen Tilgungssatz. Machen Sie immer einen sogenannten Kassensturz, um sich ein optimales Bild über Ihre Finanzen zu verschaffen.

Biometrische Risiken absichern

Wie bereits erwähnt, ist der Immobilienwert oft recht hoch, sodass auch der Immobilienwert eine höhere Summe wie bei einem Kleinkredit, dem Autokredit oder einem anderen Sofortkredit ausfällt. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich bestmöglich abzusichern und auch der Familie Sicherheit zu bieten. Dabei geht es vor allem um die Absicherung bei dem Verlust des Arbeitsplatzes sowie durch einen eventuell eintretenden Todesfall.

Die Absicherung im Falle des Todes kann über die Risikolebensversicherung abgesichert werden. Die Risikolebensversicherung ist zudem auch gar nicht so teuer, lohnt sich aber auf jeden Fall. Des Weiteren gibt es nun noch die Berufsunfähigkeitsversicherung oder aber die Restschuldversicherung. Hier sollten Sie dringend schauen, welche Versicherungen für Sie in Frage kommen und sich dementsprechend durch einen Fachmann individuell beraten lassen. Denken Sie dabei jedoch daran, dass die monatliche finanzielle Belastung ansteigt.

Zahlungsprobleme – wie reagiert die Bank?

Es kann leider immer passieren, dass Sie die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen können. Einige Banken bieten in den Verträgen Klauseln an, welche tilgungsfreie Monate unter bestimmten Voraussetzungen ermöglichen.

Wichtig ist es jedoch, dass Sie nun schnellstmöglich das Gespräch mit Ihrer Bank suchen. Es bringt nichts, das Problem unter den Teppich zu kehren. Ganz im Gegenteil, Ihre Bank wird sich natürlich bei Ihnen melden und der Schritt von Ihnen aus ist immer besser. Suchen Sie das offene Gespräch und versuchen Sie, gemeinsam eine Lösung zu finden.

Sie können zum Beispiel mit Hilfe von einem Tilgungsrechner die Laufzeit verlängern und die Monatsraten herabsetzen. Allerdings mit dem Wissen, dass Sie die komplette Summe wahrscheinlich nicht abzahlen werden, sondern eine Anschlussfinanzierung benötigen werden. Das kann auch bei einem Annuitätendarlehen funktionieren, bei ein gleichbleibender Tilgungsanteil festgelegt ist, ebenso wie die Zinsbindung bzw. Sollzinsbindung. Reden Sie mit Ihrem Ansprechpartner.

Manche Banken lassen sich auch darauf ein, die Monatsraten für eine gewisse Zeit auszusetzen. Hierbei handelt es sich um eine Stundung, wobei die Reduzierung der Raten in der Regel vorgezogen wird und auch von Ihnen priorisiert werden sollten. Denn Sie wollen schließlich irgendwann wieder schuldenfrei durchs Leben gehen und auch die Grundschuld vom Grundbuchamt austragen lassen, sodass Ihr Traumhaus auch wirklich nur noch Ihnen gehört.

Immobilienkredit: so funktioniert er – unser Fazit

Wenn Sie ihr absolutes Traumhaus gefunden haben, ist der Kreditantrag für den Immobilienkredit bei der Bank der nächste Schritt, um sich auch genau diesen Traum zu erfüllen. Versuchen Sie dabei nicht nur, ein möglichst hohes Eigenkapital mitzubringen, sondern auch viel in Eigenleistung zu machen. In diesem Fall fallen die Bereitstellungszinsen niedriger aus und die Gesamtkosten sinken spürbar. Vergleichen Sie die unterschiedlichen Immobilienkredite miteinander und suchen Sie auch das besondere Bauspardarlehen mit ein. Achten Sie darauf, wie viel Geld Sie monatlich wirklich zur Verfügung haben und setzen Sie die Raten weder zu hoch noch zu niedrig an.