Der Begriff der Zwischenfinanzierung oder auch der Zwischenkredit erscheinen vor allem im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilie. Es gibt beim Kauf oder auch dem Bau einer Immobilie vielleicht Momente, in denen eine kurzfristig fehlende Liquidität überbrückt werden muss. Hier greift dann die Zwischenfinanzierung. Umgangssprachlich wird sie auch als Überbrückungskredit bezeichnet.
Wann kommt die Zwischenfinanzierung zum Einsatz?
Die Zwischenfinanzierung wird häufig mit der Vorfinanzierung verwechselt. Bei der Vorfinanzierung geht es jedoch in erster Linie um einen Bausparvertrag. Wenn der Kreditnehmer einen großen Teil seines Eigenkapitals noch in einem Bausparvertrag hat, der noch nicht zuteilungsreif ist, wird mit einer Vorfinanzierung gearbeitet. Die Ablösung erfolgt dann, wenn die Bausparsumme ausgezahlt wurde. Auch dies ist vor allem im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung zu sehen.
Die Zwischenfinanzierung greift immer dann, wenn ein kurzfristiger Kredit benötigt wird, um eine Finanzierung der Immobilie sicherstellen zu können. Hier steht bereits genau fest, wie die Folgefinanzierung erfolgt. Das ist bei einer Vorfinanzierung oft noch nicht der Fall. Daher sind bei der Vorfinanzierung die Zinsen oft höher.
Ein gutes Beispiel ist der Kauf einer neuen Immobilie. Wenn ein Immobilienbesitzer seine bestehende Immobilie verkaufen und eine neue Immobilie kaufen möchte, ist teilweise eine Überbrückung notwendig. Das Eigenkapital befindet sich in der alten Immobilie. Die neue soll aber direkt gekauft werden. Der Zeitpunkt für eine Zwischenfinanzierung ist gekommen.
Teilweise wird die Zwischenfinanzierung auch als Überbrückung für die vereinbarte Anschlussfinanzierung genutzt. Stehen eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung aus, lassen sich die aktuell noch bestehenden Engpässe mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken.
Was ist bei der Zwischenfinanzierung zu beachten?
Normalerweise wird die Zwischenfinanzierung als endfälliges Darlehen angesehen. Das heißt, während der Laufzeit erfolgt keine Tilgung, die Restschuld entspricht der aufgenommenen Kreditsumme sowie den Zinsen. Sobald die Zuteilung der erwarteten Summe erfolgt, wird die Zwischenfinanzierung ausgelöst. Hierbei kann es sich um den Verkaufserlös einer Immobilie handeln oder um einen Betrag, der über das Bausparen angespart wurde. Bei einer Bausparsumme, die bisher noch nicht zur Auszahlung steht, wird teilweise auch von einem Bauspardarlehen gesprochen.
Bauherren haben den Vorteil bei der Zwischenfinanzierung, dass diese in den meisten Fällen als Eigenkapital anerkannt wird, auch wenn sie in der Schufa vermerkt ist. Sie kann zudem normalerweise immer zurückgezahlt werden und hat nur eine kurze Laufzeit. Dadurch muss bei einem aktuellen Projekt auch der Baufortschritt nicht stoppen. Stehen Rechnungen aus, eingeplantes Geld aus dem Bausparvertrag wurde aber noch nicht gezahlt oder es fehlt der Erlös aus einem anderen Verkauf, kann die Zwischenfinanzierung greifen. Die Höhe der Kreditsumme, die durch die Banken zur Verfügung gestellt wird für solche Engpässe, ist unterschiedlich und orientiert sich an den Sicherheiten, die geboten werden können. Auch die aktuelle Marktlage spielt natürlich eine Rolle.
Für den Kreditnehmer ist die Frage wichtig, warum er nicht einfach einen Privatkredit aufnehmen kann. Ein normaler Konsumentenkredit kann in der Regel ebenfalls abgelöst werden, wenn eine große Summe aus einer Versicherung zugeteilt wurde. Allerdings sind die Summen, mit denen der Engpass überbrückt werden kann, nicht so hoch wie bei einer klassischen Zwischenfinanzierung. Zudem wird die Zwischenfinanzierung auch als solche im Grundbuch einer Immobilie sowie in der Schufa vermerkt. Für eine umfangreiche Immobilienfinanzierung bei der Bank kann es einen Einfluss haben, welche Darlehen bereits aufgenommen werden.
Wie sieht es mit den Kosten der Zwischenfinanzierung auf?
Bei einer Zwischenfinanzierung wird meist von sehr hohen Beträgen gesprochen. Zusätzliche Kosten können den Betrag weiter in die Höhe treiben. Um dies zu verhindern ist es gut, wenn Kreditnehmer einen Vergleich durchführen. Der Zinssatz steht besonders im Fokus. Dadurch, dass die Banken hier noch keine kompletten Sicherheiten haben, ist der Zinssatz deutlich höher als bei einem klassischen Immobiliendarlehen. Auch eine Bearbeitungsgebühr kann anfallen.
Bei einer guten Zwischenfinanzierung steht jedoch die Endfinanzierung der Immobilie schon und die Bank hat so optimale Sicherheiten. In dem Fall ist auch der Zinssatz nicht so hoch. Hier agieren die Banken jedoch sehr unterschiedlich.